Consejos express: qué tener en cuenta en un contrato de arras

  1. Nota simple informativa: es fundamental obtener una Nota simple informativa del Registro de la propiedad el mismo día de la firma del contrato de arras. Nunca una Nota simple de meses antes, porque no servirá de nada. Este documento nos permitirá ver si el inmueble tiene embargos, hipotecas u otras cargas.
  2. REVISIÓN EXHAUSTIVA DE LA VIVIENDA: es fundamental hacer varias revisiones al inmueble antes de firmar el contrato de arras: encender las luces, abrir los grifos, comprobar que la calefacción funcione, observar que no haya goteras visibles, etc. Es habitual que en los contratos de arras se indique que la vivienda se compra ‘como cuerpo cierto’. Esto significa que compramos ‘lo que se ve’, por lo que es importante hacer comprobaciones. De lo contrario luego las reclamaciones serán muy complicadas.
  3. El precio: es fundamental que el precio esté perfectamente identificado en letra y en número. Por ejemplo: 100.000 euros (cien mil euros). Esto evitará fallos que podrían ser muy negativos para las partes.
  4. Vendedores o autorizados: también es clave que quienes firmen como vendedores sean los propietarios de los inmuebles o quien tenga poder de representación de ellos. Será necesario que los compradores comprueben dichos poderes. De lo contrario, nos podríamos encontrar con situaciones de enorme gravedad si, finalmente, los propietarios aducen que ellos no han vendido.
  5. Transmisión y posesión de la propiedad: la transmisión de la propiedad y la posesión debe ser entregada en el momento de la escritura pública y pago total del precio y no antes. Si se entrega la posesión al firmar un contrato de arras, nos podemos encontrar con que el comprador no tenga ningún interés en terminar de pagar y firmar la escritura de compraventa.
  6. Fechas importantes: debemos dejar claras las fechas de fin de arras, firma en notaría, etc., con el fin de que las operaciones tengan inicio y fin en el tiempo, no dejándolas “sine die”, lo cual haría invalido el contrato “per se”.
  7. Pérdidas de las arras: es fundamental indicar que, si el comprador no cumple, éste perderá las arras entregadas; mientras que si el que no cumple es el vendedor, éste deberá devolver las arras dobladas. Hay una costumbre peligrosa de señalar que si al comprador no le dan la hipoteca se le devolverán las arras. Resulta fácil conseguir que un banco no te dé la hipoteca, con lo que hay que tener mucho cuidado con estas cláusulas.
  8. Los gastos, en detalle: es importante identificar claramente qué gastos asume cada parte. No es igual gastos según ley o gastos para el comprador salvo plusvalía, etc. Cada fórmula tiene implicaciones y obligaciones para las distintas partes, por lo que no hay que pasar ningún detalle por alto.